Budowa domu na działce jednego z małżonków – jak zabezpieczyć swoje prawa?

W mojej praktyce bardzo często spotykam się z problematyką rozliczeń między byłymi małżonkami, w tym w przypadku wspólnej budowy domu na działce należącej do jednego z nich. Małżonek, który jest właścicielem takiego gruntu jest bowiem z mocy prawa także właścicielem wzniesionego na nim domu. Jak kształtuje się w takim wypadku sytuacja drugiego małżonka i co można zrobić, aby ją zabezpieczyć?  

Kiedy grunt należy tylko do jednego małżonka?

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, że bardzo często zdarza się, że mimo nabycia działki w czasie trwania małżeństwa, nie stanowi ona majątku wspólnego. Sam fakt nabycia określonego składnika majątkowego w czasie małżeństwa jest błędnie utożsamiany z nabyciem do majątku wspólnego.

Nieruchomość stanowi majątek jednego małżonka m.in. gdy:

• została przez niego nabyta przed zawarciem małżeństwa;
• otrzymał ją (nawet w trakcie trwania małżeństwa) na mocy umowy darowizny lub dziedziczenia;
• została przez niego zakupiona w trakcie trwania małżeństwa, ale za środki pochodzące z jego majątku osobistego do jego majątku osobistego (tzw. surogacja).

Jak zabezpieczyć swoje prawa przed budową na gruncie należącym do drugiego małżonka?

Jeżeli małżonkowie planują budowę na takim gruncie, w pierwszej kolejności należy rozważyć czy istnieje możliwość włączenia tej nieruchomości do majątku wspólnego. Małżonkowie mogą w tym przedmiocie zawierać umowy i możliwe jest takie ukształtowanie ich postanowień, aby zabezpieczyć interesy obu stron w kontekście planowanego przedsięwzięcia.

Możliwe jest też darowanie części nieruchomości lub jej nabycie przez drugiego małżonka do jego majątku osobistego. Takie umowy wymagają zachowania formy aktu notarialnego. Tylko jeśli budowa będzie realizowana na gruncie należącym do obojga małżonków, budynek będzie stanowił własność obojga.

Jeżeli nie wchodzi w grę doprowadzenie do sytuacji, w której małżonkowie będą współwłaścicielami gruntu, już na tym etapie można rozważyć zawarcie umowy, która będzie regulowała zasady rozliczeń, co może być niezwykle pomocne w razie pojawienia się takiej konieczności.

Co zrobić jeśli dom został już wybudowany na gruncie jednego małżonka?

Odpowiedź na to pytanie zależy zasadniczo od sytuacji, w której zostanie postawione. Jeśli małżonkowie pozostają w dobrych relacjach, istnieje możliwość włączenia nieruchomości do majątku wspólnego. Małżonek, którego własność stanowi grunt często jednak stwierdza, że jest to dla niego krzywdzące – nie ma jednak przeszkód, by małżonkowie rozliczyli wartość gruntu w ustalony przez siebie sposób. Zakładając poprawne relacje i chęć załatwienia sprawy, możliwe jest także zawarcie pisemnej umowy, w której małżonkowie ustalą zasady rozliczenia budowy.

Jeżeli jednak nie mamy żadnej umowy, rozliczenie takiego przedsięwzięcia jest zwykle długotrwałe i wiąże się z koniecznością wytoczenia sprawy sądowej. Rozliczenie następuje w postępowaniu o podział majątku wspólnego (jeśli małżonkowie mają majątek wspólny) lub w postępowaniu o zapłatę. Należy dokładnie wykazać wysokość roszczenia (umowami, fakturami, potwierdzeniami przelewów), co zwykle wymaga także zasięgnięcia opinii biegłego.

Trzeba pamiętać, że jeżeli wartość budynku znacznie przekracza wartość gruntu, możliwe jest żądanie przeniesienia własności gruntu (w wypadku małżonków będzie to udział w gruncie) za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przepisy dają różne możliwości zabezpieczenia praw obu stron, ale kluczowe jest dobranie rozwiązania dopasowanego do Twoich potrzeb i dokumentacji, jaką dysponujesz. Zapraszam na konsultację, podczas której przeanalizujemy Twoją sytuację i ustalimy optymalny plan działania.